This video details the ambitious financial plan of a doctor named Thomas, who aims to accumulate 10 million euros in 30 years. It outlines his strategies for rapid wealth accumulation, from his early career choices and investment habits to complex business structuring, acquisitions, and eventual sale of his radiology practice. The video features insights from legal and notarial experts to explain the intricacies of his financial maneuvers.
Absolument ! Voici une transcription écrite de la vidéo "Le plan de ce médecin pour gagner 10M€ en 30 ans ! Analyse ultra-avancée" :
[00:00:00] À 28 ans, Thomas prend une décision. Avant ses 50 ans, il arrêtera de travailler et pour cela, il doit s'enrichir vite. Cette décision, elle ne vient pas de nulle part. Encore en plein internat, voir régulièrement des biologistes et vétérinaires céder leur clinique pour des chèques, allant parfois jusqu'à sept chiffres venant de fonds d'investissement de côté. Pour Thomas, sa spécialité, la radiologie pouvait aussi les intéresser. Pourquoi la radiologie ? C'est un métier qui nécessite du capital coûteux pour se lancer. Scanner, IRM sans compter la formation de 12 ans de chaque salarié. C'est un besoin récurrent. Tant qu'il y aura des humains, il y aura de l'imagerie médicale. C'est un secteur en plus qui est facile à consolider. Les fonds adorent regrouper des entités pour augmenter leur valorisation. Alors qu'il n'a même pas encore terminé ses études, Thomas a déjà établi son propre plan. 1, s'associer le plus vite possible pour détenir du capital. 2, acquérir les murs pour sécuriser l'exploitation. 3, absorber des concurrents. Et 4, trouver un acheteur. Sur le papier, le plan a l'air simple. À présent, je vais vous raconter comment est-ce qu'il l'a exécuté.
[00:00:53] Thomas a 30 ans et notre radiologue vient d'être embauché dans une clinique pour un salaire de 85000 €. Cette clinique, Thomas ne la choisit pas par hasard. Elle est petite, ce qui veut dire que malgré un salaire plus bas, Thomas y aura une plus grande influence. À ce stade, Thomas est concentré sur bien faire son travail pour monter dans l'estime de ses associés et sécuriser son patrimoine personnel. Chaque mois, il épargne plus de 30 % de son salaire, soit 1400 € qu'il répartit dans plusieurs enveloppes. Premièrement, son matelas de sécurité et il est placé sur un livret. Ensuite, un PEA via lequel il détient un seul ETF, le MSCI World, puis du Bitcoin et de l'Ether. Il investit en parallèle sur un compte titre pour s'amuser avec du stock picking. Vous l'avez compris, Thomas est un passionné d'investissement. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle il le sait. Sa seule façon d'accélérer sa trajectoire, c'est d'entrer au capital de sa clinique.
[00:01:37] 4 ans plus tard, Thomas a 34 ans et désormais 50000 € de patrimoine. 23000 € sur son matelas de sécurité, 17000 € sur son PEA, 5000 € en cryptomonnaie et 5000 € sur son compte titre. Le moment qu'il attendait arrive. Les associés du cabinet lui proposent d'entrer au capital à hauteur de 25 %. La société d'exercice libéral dégage actuellement un chiffre d'affaires de 2,25 million d'euros. Elle est valorisée à 50 % de ce chiffre d'affaires plus l'excédent de trésorerie, soit 1,25 million d'euros. Thomas doit donc investir près de 312500 €, qu'il n'a pas. Ça représente six fois son patrimoine actuel. La plupart des jeunes médecins auraient hésité, pas Thomas. Il est prêt à se lancer dans le grand bain mais il sait que seul, il n'y arrivera pas. Pour bien structurer une entrée au capital, Thomas a besoin d'un avocat fiscaliste. C'est pour cette raison que j'ai sollicité Maître François Séard avec qui nous suivons déjà plusieurs clients Finary One. Bonjour François.
[00:02:25] Bonjour Corentin. Je te remercie pour l'intro. Voici le schéma que Thomas a en tête. Thomas emprunte 312500 € à la banque et rembourse l'emprunt avec son salaire et les dividendes qu'il percevra. Problème, les dividendes sont soumis à l'impôt. Aujourd'hui, la flat tax de 30 %. Or, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et contribution différentielle sur les hauts revenus. La petite nouvelle depuis 2025. De plus, les intérêts d'emprunt sont déductibles lorsqu'il s'agit d'un engagement souscrit à titre personnel. Pour rembourser 312500 € d'emprunt et payer les 27000 € d'intérêts bancaires, il doit alors percevoir 480000 € de dividendes bruts. Ce schéma de souscription en nom propre au capital de la société est couramment utilisé par les jeunes nouveaux associés. Mais nous pouvons faire mieux.
[00:03:07] Le schéma que je privilégie consiste en l'acquisition des titres par une société de participation financière de professions libérales, la SPFPL, qui emprunte les fonds nécessaires pour la souscription. Thomas crée donc une holding personnelle dédiée à son activité libérale dès le jour 1. Cette holding personnelle emprunte les fonds nécessaires à l'entrée au capital de la société. Là, c'est le cabinet de radiologie, distribue alors chaque année des dividendes non pas à Thomas, mais à sa holding personnelle. Grâce au régime mère fille, ces dividendes versées par la société fille, la CARL à la SPFPL, la société mère, sont exonérées à 95 % d'impôts sur les sociétés et permettent donc de rembourser directement et plus rapidement l'emprunt contracté par la holding. Les intérêts d'emprunt eux sont déductibles, accélérant donc encore plus le remboursement. Économie totale liée à l'interposition d'une SPFPL, 145000 €, soit plus de 40 % de l'investissement total. Attention, détenir les titres via une SPFPL entraîne plusieurs conséquences, notamment fiscales et lors de la cession future des titres, mais nous détaillerons cela par la suite.
[00:04:07] Notre travail ne s'arrête pas là. Pour sécuriser l'investissement de Thomas, il doit aussi clarifier juridiquement la situation avec ses associés. C'est la raison pour laquelle j'ai aussi fait appel à Maître Antoine Cellar, le notaire de Legend.
[00:04:18] Je te remercie pour l'introduction Corentin. Bienvenue dans la minute notaire. Alors, lorsque je vais m'associer, il est impératif d'anticiper toute situation de conflit. Il faut fixer les grands axes des décisions à prendre en concluant un pacte d'associés. Donc même si vos associés sont vos amis ou des membres de votre famille, le pacte d'associés vous protège vous et eux dans les moments clés. Pour Thomas, nous avons construit un pacte qui sécurise quatre aspects fondamentaux : l'exploitation, la rémunération, la gouvernance et la sortie. Donc concrètement, comment ça se matérialise ? Une rémunération encadrée, identique pour un temps de travail équivalent, reflet de l'équité entre associés. Une procédure de sortie sécurisée avec priorité de rachat, départ et clause de non-concurrence pour protéger l'activité. Une organisation du travail clarifiée afin de prévenir les tensions et garantir le bon fonctionnement du cabinet. Le deuxième volet concerne la gouvernance. Il s'agit en fait de définir un cadre précis pour la prise de décision avec des majorités qualifiées pour toutes les décisions stratégiques. Modification profonde de l'activité, changement de statut, cooptation ou session de part. Ainsi Thomas, bien que minoritaire au capital, est protégé juridiquement tout comme ses associés.
[00:05:20] Nous abordons également la situation matrimoniale de Thomas et de son épouse pour aligner les choix patrimoniaux avec leurs objectifs communs. Donc, compte tenu de leur profession et de leur souhait d'agir librement, à ce stade, Thomas et son épouse ont opté pour le régime de la séparation de biens tout en créant une société d'acquêts. Celle-ci leur permettra de mettre en commun certains biens, notamment leur future résidence principale, tout en conservant leur autonomie patrimoniale.
[00:05:43] 2 ans plus tard, Thomas a 36 ans et son cabinet se porte bien. Son salaire a progressé à 140000 € et ses dividendes de 60000 € tombent annuellement. Ces derniers remboursent comme prévu l'emprunt contracté par la SPFPL. Jusqu'ici, Thomas avait fait le choix de ne pas être propriétaire pour garder sa capacité d'emprunt au cas où il n'entrerait jamais au capital du cabinet. Maintenant associé et ayant maximisé son risque puisque la majeure partie de son patrimoine n'est constitué que d'un actif, Thomas recherche maintenant de la sérénité personnelle. Il est marié et souhaite avoir des enfants. Il recherche donc le toit qui pourra l'accueillir, lui et sa famille.
[00:06:14] Thomas fait le bilan de ses investissements personnels. Son PEA a plus de 5 ans d'ancienneté. Il peut donc le racheter partiellement sans le clôturer et avec une fiscalité avantageuse. 17,2 % de prélèvement sociaux uniquement. Ses cryptos ont été sécurisés en stable coin et sont donc revendus contre acquittement de l'imposition à la flat tax de 30 % sur les plus-values. Le compte titre est vendu également pour compléter l'apport. Au total, Thomas dispose de 60000 € d'apport personnel. Il achète donc avec son épouse un bien d'une valeur de 900000 €. Sa part, 600000 € est financée à 90 % par emprunt bancaire et l'obtient très facilement de par son emploi dans la fonction médicale. Mais aussi grâce à la structuration de sa dette professionnelle via SPFPL et non en détention directe. Un tel financement professionnel souscrit par une société ne réduit pas la capacité personnelle d'emprunt.
[00:06:58] Pourquoi cette prudence Thomas ? C'est que si la concentration rend riche, c'est la diversification qui permet de le rester. La SPFPL, elle incarne cette valeur. Professionnellement, Thomas est all in sur son cabinet. Dans sa vie personnelle qu'il partage avec sa femme et de futurs enfants, Thomas recherche plutôt l'équilibre, la liquidité et la sécurité.
[00:07:16] Thomas a désormais 40 ans, 6 ans se sont écoulés depuis son association. Le cabinet tourne bien, son salaire reste à 140000 € mais ses dividendes, eux, sont montés à 186000 € par an. Son patrimoine personnel brut dépasse à présent 1,3 million d'euros.
[00:07:30] Un matin, Thomas repose son journal et il entre 2015 et 2020, un grand nombre de laboratoires d'analyse médicale ont été consolidés. Biogroupe, Serba, Sinalab, ces noms ne disent rien au grand public. Pourtant, derrière eux se cachent des fonds d'investissement qui ont racheté des centaines de laboratoires. Puis les vétérinaires IVC, Evidencia, Anicura, CVS, même schéma. Les fonds anglo-saxons rachètent des cliniques isolées, les regroupent et les professionnalisent. Le résultat des valorisations multipliées par deux voire par trois. Les radiologues sont aussi de la partie. Thomas lit dans les échos. Cunilab, géant européen de l'imagerie médicale, vient d'acquérir trois groupes français. Le motif qui se dessine est clair. Les fonds ne s'intéressent pas au petit cabinet isolé. Il rachète des plateformes structurées et multisites. Plus le groupe est grand, plus sa valorisation est élevée en pourcentage du chiffre d'affaires. Un cabinet seul est en moyenne racheté pour 50 % du chiffre d'affaires. Un groupe consolidé 80 %, voire 100 % du chiffre d'affaires. S'il veut atteindre son objectif de retraite anticipée, il doit passer à l'échelle.
[00:08:23] Dès qu'il expose ses projets d'ascension à ses associés, ils acceptent immédiatement. Thomas identifie trois méthodes pour construire son empire. Levier numéro 1, recruter des jeunes radiologues salariés. C'est le plus rentable pour les associés. Concrètement, le cabinet embauche un radiologue junior sortant de l'internat. Salaire 75000 € par an. Ce jeune radiologue génère environ 300000 € de chiffre d'affaires. Après déduction de son salaire des charges du matériel, il reste environ 100000 € de résultat net. Ce résultat est ensuite partagé entre les associés. Entre 40 et 45 ans, le groupe recrute 8 jeunes radiologues. Le chiffre d'affaires progresse de 2,4 million d'euros. Mais ce levier a une limite. Les jeunes radiologues après quelques années veulent s'associer. Si Thomas refuse, ils partiront créer leur propre cabinet. Il doit donc combiner ce levier avec les deux autres. Levier numéro 2, racheter des cabinets existants. C'est le plus simple pour étendre la couverture géographique. Thomas cible les cabinets bien situés, rentables, mais dont les associés approchent de la retraite. Premier achat, un cabinet à Surènes. Trois radiologues associés 65, 63 et 62 ans. Le chiffre d'affaires 2,8 million d'euros. Ils veulent partir à la retraite mais aucun repreneur individuel ne peut débourser 1,4 million d'euros. Thomas leur fait une proposition. Sa selle rachète leur celle pour 1,4 million d'euros. Le financement est obtenu à 100 % par emprunt. Les radiologues de Neïi conservent des parts dans le groupe consolidé tant qu'ils poursuivent leur activité et ils partent progressivement et sont alors substitués par de nouveaux médecins radiologues exerçants. Deuxième rachat, même schéma, 3,2 millions de chiffres d'affaires, quatre associés. Valorisation 1,6 million d'euros, nouveau financement, nouvelle intégration. Mais là Thomas bute sur un problème. Les bonnes opportunités de rachat se font rares. Les radiologues proches de la retraite qui veulent vendre ne courent pas les rues. La plupart préfèrent continuer à exercer à temps partiel. D'autres ont déjà vendu à des concurrents. Les meilleurs cabinets, ceux qui sont bien situés et rentables, ont parfois déjà été approchés par les grands groupes leaders du marché en France et parfois même en Europe. Thomas comprend qu'il ne pourra pas compter uniquement sur les acquisitions, même si plusieurs médecins en place s'intéressent de plus en plus au groupes naissants. Il doit aussi créer, c'est-à-dire partir de zéro, trouver un local, obtenir les autorisations, acheter le matériel, recruter l'équipe et associer les meilleurs d'entre eux. Construire patiemment la patientèle, c'est plus long et plus risqué, mais c'est aussi le plus rentable et parfois la seule option pour s'implanter dans une zone stratégique. Il décide donc de construire et son investissement total s'élève à 3,5 million d'euros. Pour le local de 1110 m², 1 million pour le matériel, 600000 € de trésorerie de démarrage. Thomas s'associe avec deux jeunes radiologues qui apportent leur patientèle et leurs connaissances du marché local. Les 18 premiers mois sont difficiles, le centre perd de l'argent mais Thomas tient bon. Il sait que la création ex nihilo est un marathon, pas un sprint. Au bout de 2 ans, le centre atteint 3,5 million d'euros de chiffre d'affaires et devient rentable. En plus d'ajouter un bras à son groupe, Thomas prouve qu'il est capable de créer de la valeur, pas seulement de l'acheter.
[00:10:57] Le bilan après 5 ans, le cabinet historique porté par la croissance organique atteint 4 millions d'euros de chiffre d'affaires. Les 8 jeunes radiologues recrutés génèrent 2,4 million d'euros supplémentaires. Le premier cabinet acheté apporte 2,8 million d'euros, le second 3,2 million d'euros. Le centre créé de toute pièce contribue désormais pour 3,5 million d'euros au groupe. Au total, c'est 15,9 million d'euros de chiffre d'affaires générés par le groupe de Thomas et ses associés. Le dernier levier dont Thomas dispose, c'est l'intégration de nouveaux associés stratégiques par échange de part. Ce levier, Thomas l'emploie avec parsimonie car il dilue sa propre participation. Mais parfois, c'est le prix à payer pour convaincre la bonne personne. Par exemple, un radiologue d'intervention spécialisé dans les procédures complexes. Il exerce seul et réalise 1,2 million d'euros de chiffre d'affaires. Thomas lui propose de rejoindre le groupe en échange de part du groupe consolidé. Ici, la dilution est un mal pour un bien. La valeur créée la compense largement.
[00:11:47] Permettez-moi de vous donner plus de détails sur la structuration du rachat du cabinet de Neïi. C'est un cas d'école. La première étape consiste en une lettre d'intention et un audit. La lettre fixe les grands principes et prévoit une valorisation provisoire de 1,4 million d'euros. L'audit confirme le chiffre d'affaires, la qualité de la patientèle et l'état du matériel. Le scanner doit cependant être remplacé dans un délai de 2 ans pour un coût estimé à 400000 €. Après ajustement, le prix final est de 1300000 €. Le montage juridique repose ainsi sur deux options. La première consiste à acquérir 100 % du capital de la cible puis à procéder à une fusion absorption. Pour les professions médicales, il est effectivement rarement possible de constituer des filiales. On intègre tout au sein d'une seule structure d'exercice. La seconde consiste à structurer l'opération via une nouvelle holding endettée pour financer l'acquisition. C'est cette option qui est retenue pour disposer d'un effet de levier important lié à l'emprunt. C'est le mécanisme du LBO, Leverage Buyout. Pour comprendre le mécanisme en profondeur, je vous renvoie vers cette vidéo. Suite à cela, trois jeunes radiologues seront associés pour exercer leurs profession au sein du cabinet, concomitamment au départ progressif des associés historiques du cabinet racheté. Le financement repose sur un emprunt de 1390000 € sur 7 ans à un taux de 3,2 %. L'échéance mensuelle s'élève à 18300 €, tandis que le cabinet génère lui-même plus de 100000 € de résultats chaque mois. Après remboursement, il reste donc 80 et quelques 1000 € de résultat, ce qui permet à l'opération de s'autofinancer. Enfin, l'intégration du cabinet nécessite 12 à 18 mois pour harmoniser les pratiques médicales, uniformiser les systèmes informatiques, négocier des tarifs groupés et former l'équipe administrative. Au terme du processus, le cabinet de Neïi ne fonctionne plus comme une entité isolée, il fait partie d'un réseau. C'est cette transformation qui justifie la revalorisation.
[00:13:41] Comme le disait François, Thomas ne se contente pas d'additionner des cabinets, il crée des synergies. Synergie numéro 1, le pouvoir de négociation. Un cabinet isolé négocie seul avec Siemens ou General Electric Healthcare pour acheter un IRM. Un groupe de quatre cabinets négocie des tarifs de flotte. L'économie réalisée peut monter jusqu'à 15 % sur chaque acquisition de matériel. Sur 10 ans, cela représente plusieurs centaines de milliers d'euros. La synergie numéro 2, la mutualisation des fonctions support : secrétaire médical, un comptable, un informaticien. En consolidant, Thomas mutualise ses fonctions. Un secrétariat centralisé pour la prise de rendez-vous multisite, un comptable groupe au lieu de quatre comptables cabinets, un contrat informatique global au lieu de quatre contrats séparés. L'économie estimée atteint environ 8 % des charges de structure. Synergie numéro 3, le partage des compétences. Le spécialiste en neuroradiologie peut former ses confrères parisiens. Le spécialiste en imagerie pédiatrique peut consulter à distance ponctuellement. Les jeunes radiologues peuvent tourner entre les sites pour se former. Cette montée en compétences collective améliore la qualité médicale et donc la réputation du groupe. Synergie numéro 4, la force commerciale. Un groupe de quatre centres peut répondre à des appels d'offre hospitalier. Un cabinet isolé ? Non. Thomas décroche un contrat avec une clinique privée pour assurer toute l'imagerie de nuit et de weekend. Montant du contrat 800000 € par an. Ce contrat est une preuve de plus que l'effort de consolidation a été justifié.
[00:14:50] Au bout de 5 ans, Thomas a construit une machine qui génère 16 millions d'euros de chiffre d'affaires, emploie 22 radiologues associés et 12 radiologues salariés.
[00:15:00] Parallèlement à sa croissance opérationnelle, Thomas a une obsession. Maîtriser les murs. Saisir, développer une activité pendant des années. Investir dans du matériel coûteux jusqu'au jour où un propriétaire décide de ne pas renouveler un bail ou moins radical, il augmente le loyer. Thomas refuse cette vulnérabilité. À mesure que le groupe se développe, il acquiert les locaux de chaque centre. C'est le modèle McDonald's appliqué à la radiologie. Ray Croc l'avait compris dans les années 1950. Le vrai business de McDonald's, ce n'est pas le burger, c'est l'immobilier. McDonald's possède les terrains et les bâtiments. Les franchisés payent un loyer. Résultat, une double création de valeur. D'un côté, les royalties sur les chiffres d'affaires des restaurants. De l'autre, un portefeuille immobilier colossal qui prend de la valeur avec le temps. Thomas applique exactement la même logique. D'un côté, le chiffre d'affaires généré par les activités de radiologie. De l'autre, un patrimoine immobilier professionnel de qualité qui prend en valeur et sécurise son expansion.
[00:15:49] Acheter les murs d'un cabinet médical, c'est pas juste signer un compromis de vente classique. Mon rôle de notaire, c'est bien au-delà de la simple rédaction d'actes. Premier rôle, la vérification réglementaire. Est-ce que je vais bien pouvoir exercer mon activité médicale ? Urbanisme, changement d'usage ou de destination, autorisation personnelle ou réelle, autorisation de l'ARS, accessibilité PMR, norme d'hygiène, autorisation de la copropriété, classement ERP. Un centre d'imagerie médicale comme toute activité médicale doit répondre à de nombreuses contraintes. Nous vérifions que tout est en ordre avant la signature pour que mon client puisse exploiter le centre en toute sérénité. Deuxième rôle, la sécurisation juridique. En qualité de notaire, je représente mon client et négocie les clauses les plus favorables dans son intérêt. Conditions suspensives d'autorisation de l'ARS, changement d'usage, de financement, renégociation suite aux diligences, hypothèque, procédure, mur porteur abattu. Chaque détail compte. Je m'assure que l'acquisition se fait en toute sécurité et que mon client est protégé contre tout imprévu ou risque financier parce qu'une erreur sur un bien professionnel, ça peut coûter extrêmement cher et c'est encore plus vrai dans le secteur médical. Troisième rôle, notre écosystème, la mobilisation du réseau. Nous nous appuyons sur notre réseau pour accompagner nos clients sur du clé en main. Nous travaillons avec un architecte spécialisé dans les professions médicales, un courtier spécialisé dans ce type de financement bancaire et enfin bien sûr avec notre avocat fiscaliste pour calibrer le schéma d'acquisition.
[00:17:09] Thomas et ses associés doivent acquérir un centre pour une valeur de 2,4 millions d'euros. Frais inclus, l'investissement total s'élève à 2742000 €. Le loyer annuel serait de 168000 €, soit un rendement de 6,13 %. Les associés empruntent donc 2,5 millions sur 20 ans à 3 %, soit des échéances mensuelles de 14243 €. On notera qu'il est rarement opportun pour un cabinet médical, comme pour toute société d'exploitation, de se porter directement acquéreur de ces locaux. Cela rigidifie l'exploitation, concentre le risque sur la société opérationnelle et empêche aux dirigeants de constituer un patrimoine immobilier dédié. C'est donc par une société distincte que la chasse fera.
[00:17:35] Trois schémas s'offrent à eux. Schéma numéro 1, la SCI à l'impôt sur le revenu. Le principal avantage apparaît à la sortie. La fiscalité appliquée est celle des particuliers avec donc des abattements selon la durée de détention. L'exonération d'impôts sur la plus-value devient totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. En pratique, aucun impôt n'est dû sur le prix d'acquisition majoré des frais. Mais l'inconvénient majeur se fait sentir pendant la détention. Avec un taux marginal de 41 %. L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s'élèvent à environ 43000 € par an pour nos associés. C'est souvent rédhibitoire car ces revenus servent majoritairement au remboursement de l'emprunt. Verdict ? Un schéma à éviter pour Thomas. Schéma numéro 2, une société civile immobilière à l'impôt sur les sociétés. Ici, tous les frais d'acquisition passent en charge et peuvent générer un déficit reportable. L'amortissement du bien vient réduire le résultat imposable chaque année. Ici, l'inconvénient majeur apparaît à la revente. La plus-value intègre tous les amortissements pratiqués. Chaque euro déduit pour réduire l'impôt annuel est ajouté au calcul de la plus-value imposable, ce qui peut considérablement alourdir la fiscalité finale. Verdict, ce schéma est souvent employé, mais il n'est pas toujours optimal si d'autres solutions permettent de mieux gérer la fiscalité et de répondre aux objectifs des sociétés. Schéma numéro 3, SCI à l'impôt sur le revenu avec une cession d'usufruit temporaire. C'est le schéma que nous avons retenu et construit pour Thomas car il correspond parfaitement au projet. Les associés créent une SCI à l'impôt sur le revenu et en sont personnellement les associés. Ils constituent le projet, source le bien immobilier, obtiennent un financement bancaire pour que la SCI achète le bien en pleine propriété. Dans un second temps, Thomas et ses associés cèdent l'usufruit de leur part sociale, celle de la SCI, pour une durée fixe au profit de la SELARL, la société d'exploitation. Concrètement, la SELARL devient propriétaire des murs qu'elle occupe pendant toute la durée de l'usufruit. Pourquoi ce choix est stratégique ? Stabilité de l'exploitation, plus de risque de bail non renouvelé, de loyers réévalués brutalement ou de contentieux. L'équipe médicale reste sereine. Sécurisation sur le long terme, maîtrise des murs, protection contre les concurrents ou investisseurs externes. Création d'un patrimoine personnel. Les associés détiennent la nu propriété dans la SCI et récupèrent la pleine propriété à l'échéance de l'extinction de l'usufruit sans fiscalité, ce qui constitue donc un actif tangible et transmissible. Un frottement fiscal très limité. La SELARL amortit le bien et déduit les charges d'exploitation tout en captant les loyers. Thomas et ses associés bénéficient du régime fiscal des particuliers à la revente avec les abattements pour durée de détention et une exonération progressive. Une économie concrète dans le cas de Thomas et ses associés, cela représente environ 17 % d'économie de loyer pour la SELARL sur la durée de l'usufruit. Et le gain pour les personnes physiques suite au remboursement de l'emprunt et à l'extinction de l'usufruit est très fort. Ce schéma transforme donc un simple investissement immobilier en véritable opération patrimoniale optimisé juridiquement et fiscalement à chaque étape. Acquisition, détention, et cession.
[00:19:41] En appliquant ce schéma sur ces quatre centres, Thomas et ses associés se constituent progressivement un patrimoine immobilier professionnel de qualité. Le centre historique vaut 2,4 million d'euros. Le 2ème centre est valorisé à 1,8 million d'euros et le 3ème représente 2,1 million d'euros. Le centre créé de toute pièce atteint 3,2 million d'euros. Cela représente près de 9,5 million d'euros d'actifs immobiliers. Ces biens sont financés par l'emprunt mais remboursés par l'exploitation. Ils sont détenus dans les structures les plus optimisées. Ainsi, Thomas, il crée de la valeur sur deux tableaux et simultanément, la valeur du groupe augmente grâce aux acquisitions qu'elle finance. C'est le modèle McDonald's appliqué à la radiologie.
[00:20:47] Thomas a maintenant 56 ans. 16 ans se sont écoulés depuis sa fatidique réunion d'associés. Leur groupe a atteint 16 millions d'euros de chiffre d'affaires. 22 radiologues exercent sous la même bannière. Quatre centres sont répartis sur le territoire. L'organisation est professionnalisée avec une direction médicale solide et une gouvernance claire. Un acteur majeur du secteur adossé à un fond spécialisé dans la santé formule une offre 80 % du chiffre d'affaires, soit 12,8 million d'euros. À l'époque de l'association de Thomas, le cabinet valait 50 % d'un chiffre d'affaires relativement modeste. Aujourd'hui, le groupe vaut 80 % de son chiffre d'affaires consolidé. Le multiple de valorisation a augmenté avec la taille et la structuration. Un cabinet isolé est plus difficile à intégrer dans un réseau, mais Thomas et ses associés ont déjà prémaché le travail. Les fonds PCE Premium qu'ils chercheront ensuite à valoriser via LBO notamment pour acquérir de nouveaux cabinets. En réalité, ils achètent avant tout la marque de Thomas.
[00:21:50] Avant de parler vente, il y a un dernier obstacle juridique qui se dresse sur la route de Thomas. Dans le secteur médical, les dispositions applicables imposent que les médecins praticiens conservent 75 % du capital et des droits de vote de la société. La cession ne peut donc porter que sur près de 25 % des parts sociales. Comment vendre 100 % d'un groupe en ne cédant que 25 % des parts ? C'est là qu'intervient un mécanisme juridique particulier, les actions de préférence. Catégorie numéro 1, les actions de préférence de contrôle. Elles représentent 75 % du capital et 75 % des droits de vote. Elles sont détenues par les radiologues du groupe. Elles donnent le droit d'exercer la profession et de participer aux décisions stratégiques, mais elle ne donne presque aucun droit financier. Catégorie numéro 2, les actions de préférence économiques. Elle représente 25 % du capital mais près de 100 % des droits financiers. Elle ne donne aucun droit de vote sur les décisions de gestion des centres médicaux. Pour autant, elle capte la quasi intégralité des dividendes ainsi que la plus-value à la sortie. Ce sont ces actions de préférence de valeur qui sont cédées au fond. Résultat, le fond détient 100 % de la valeur économique du groupe. Les radiologues eux conservent 75 % du capital et l'intégralité du pouvoir médical. Ils poursuivent pour la plupart leur activité au sein du groupe, en tout cas dans un premier temps. Thomas ne vend pas ses parts à proprement parler. C'est sa SPFPL qui vend ses parts de préférence de valeur. Quand une holding vend des titres de participation qu'elle détient depuis plus de 2 ans, elle bénéficie d'un régime fiscal exceptionnel. La plus-value est exonérée à 88 %. Seul 12 % de cette même plus-value sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Concrètement, l'imposition effective s'élève à environ 3 % de la plus-value. Mais attention, cela signifie qu'il ne peut pleinement disposer des fonds à titre personnel car ils appartiennent à sa société. Cela lui donne une capacité d'investissement plus forte. Mais pour les capter, il devra se verser un dividende lui-même soumis à un pot. Par le même mécanisme d'une fusion absorption de la SPFPL par la SELARL, Thomas aurait pu disposer personnellement des titres de la SELARL qui l'aurait ensuite personnellement cédé. Si Thomas avait détenu ses parts en direct, en nom propre, il aurait subi une imposition à la flat taxe de 30 % sur la plus-value et hors éventuel CRDS, ainsi que la contribution différentielle. Faisons le calcul. La SPFPL de Thomas détient des actions valorisées à 4,5 million d'euros. Le prix d'acquisition initial était de 312000 €. La plus-value réalisée s'élève donc à 418000 €. Avec le régime des titres de participation, un impôt de 3 % soit environ 125000 €. En détention directe, l'impôt minimum de 30 % s'élève à 1256000 €. Le gain fiscal est donc de 1131000 €. Or CRDS et CSDR éventuel, c'est le prix d'un appartement de haut standing parisien. C'est aussi la raison pour laquelle la structuration doit être bien réfléchie et prise en compte dès le départ d'un projet, non à la fin. On notera toutefois que si Thomas avait détenu les titres de la SELARL en propre, il aurait pu entreprendre un certain nombre d'opérations précession permettant de limiter largement le montant de l'impôt tout en répondant à un certain nombre d'objectifs patrimoniaux. Donation à ses proches, apport à une nouvelle holding. Pour en savoir plus sur ce schéma, je vous renvoie la vidéo où nous traitons le cas de Maxime avec Corentin. C'est d'ailleurs l'option que certains associés du groupe ont retenu. Ils avaient des projets immédiats qui nécessitaient de la liquidité directe sur leur compte personnel. Acheter une résidence secondaire, disposer d'une épargne à titre personnel, financer les études des enfants et leur transmettre une partie du patrimoine familial, notamment en démembrement de propriété. Notre rôle est donc de mettre en œuvre tous les schémas précession et maximiser le produit net à percevoir par ces derniers. Ils ont tout de même infin réaliser chacun une économie moyenne de 470000 €. Chaque situation est différente. L'important c'est d'avoir le choix.
[00:24:40] Une cession de cette ampleur c'est pas juste une transaction financière. C'est un moment charnière dans la vie patrimoniale et familiale. Ici mon rôle de notaire est d'aider à anticiper ce qui vient après. Premier sujet la protection du conjoint. Thomas est marié sous le régime de la séparation de biens avec adjonction d'une communauté d'acquêts. Les parts de la SPFPL constituent un actif qui lui est propre. En cas de décès de Thomas, sa femme héritera d'une partie mais devra peut-être partager avec les enfants
Bien sûr, voici la suite de la transcription :
[00:26:02] Nous mettons donc en place une donation entre époux, une donation au dernier vivant. Cela lui permet d'opter le moment venu pour l'usufruit de la totalité de la succession. Deuxième sujet, la transmission aux enfants. Thomas a deux enfants, 18 et 21 ans. Avec un patrimoine personnel de 7,5 million d'euros et un patrimoine professionnel de 4,5 million d'euros. Nous sommes largement au-dessus de l'abattement fiscal de 100000 € par enfant. Si Thomas décède demain sans avoir rien préparé, ses enfants paieront environ 45 % de droits de succession sur la majeure partie du patrimoine. La solution anticipée par des donations. Thomas donne à chacun de ses enfants la nu propriété de parts en SPFPL valorisée à 200000 € chacun. Grâce à l'abattement de 100000 € par enfant tous les 15 ans et au barème du démembrement de propriété, la fiscalité est minimale. Mieux encore, la valeur des parts données est figée au jour de la donation. Si ses parts valent 500000 € dans 20 ans, aucun rappel fiscal. 3ème sujet, la liquidation du régime matrimonial. Certains associés du groupe, plus âgés que Thomas envisagent une liquidation de communauté. Pourquoi ? Et bien pour isoler le patrimoine professionnel du patrimoine personnel en cas de divorce, de décès ou simplement pour clarifier les choses. Nous procédons donc à une liquidation partage du régime matrimonial. Les parts de la SPFPL deviennent un bien propre de l'associé. Cela simplifie considérablement la transmission future. Toutes ces opérations nécessitent du temps, de la réflexion, des arbitrages, mais elles sont essentielles. Un patrimoine bien transmis, c'est un patrimoine qui traverse les générations.
[00:27:47] Thomas atteint son objectif avec 6 ans de retard, certes, mais un gain bien plus haut qu'il ne l'espérait. Son patrimoine personnel s'élève maintenant à 7,5 million d'euros. Sa holding professionnelle détient 4,5 million d'euros en liquidité après la cession. Total 12 millions d'euros. Pour la première fois depuis ses 18 ans, Thomas n'a pas d'obligation professionnelle. Il peut enfin se consacrer à ce qu'il aime vraiment, le golf. Mais Thomas n'est pas naïf. Il sait que vivre de son patrimoine nécessite autant de rigueur que de le constituer. Il a deux enfants à protéger, une femme à sécuriser et un train de vie à financer. Environ 10000 € par mois, soit 120000 € par an. Et la question, elle est simple : comment générer 120000 € par an sans travailler ni prendre de risques inconsidérés ? Voici comment je répartis le résultat de sa cession pour atteindre son objectif de revenu tout en lui permettant de croître son patrimoine et surtout dormir sur ses deux oreilles chaque nuit en sachant que son risque est maîtrisé. Les 4,5 million d'euros de sa holding sont séparés en cinq poches. Poche numéro 1, les private assets. 30 % de la location, soit 1,35 million d'euros. Cette poche regroupe les actifs non côtés de l'infrastructure et du private equity. Il a d'ailleurs, comme beaucoup d'entrepreneurs, bénéficié des conditions particulières pour accéder aux fonds prestigieux qui a fait sa fortune. Objectif de rendement 9 % par an. Pourquoi ce choix ? Thomas connaît ce monde. Il a lui-même été racheté par un fond. Il comprend la mécanique, les horizons d'investissement et les risques. Cette poche est illiquide, mais elle offre un potentiel de performance élevé. Poche numéro 2, des actifs alternatifs 10 % soit 450000 €. Un fond de merger arbitrage, des stratégies market neutral et un fond long short. Objectif 4 % par an avec une décorrélation des marchés action. C'est la poche stabilisatrice du portefeuille. Poche numéro 3, des produits structurés 10 % soit 450000 €. L'objectif ? La protection du capital partielle ou totale avec participation à la hausse des marchés. Rendement possible 6 % par an. Thomas n'est pas joueur. Il a pris des risques professionnellement. Sur son patrimoine financier. Il privilégie la préservation du capital. Poche numéro 4, son allocation cœur. 45 % soit près de 2 millions d'euros. C'est le cœur du portefeuille. Un mix équilibré d'action et d'obligations géré de manière diversifiée. Objectif de rendement 7 % par an. Cette poche représente près de la moitié de la location et c'est elle qui génère l'essentiel du rendement régulier. La poche numéro 5, le fameux matelas de sécurité. 5 % soit 225000 €. Deux entrains de vue en liquidité pour faire face aux imprévus et aussi pour saisir les opportunités. Ça lui permet de dormir tranquille. Le rendement global cible de la location est de 6,95 %. 1 point de base de plus que le fond souverain norvégien. Sur 4,5 million d'euros, cela représente environ 312000 € par an. Mais attention, ce n'est pas 312000 € net dans la poche de Thomas. Les dividendes perçus par les holdings sont soumis à l'impôt sur les sociétés. Ensuite, Thomas devra se verser des dividendes personnelles soumis eux à la flat tax. Après fiscalité, il lui reste environ 200000 € par an. C'est largement suffisant pour financer son train de vie de 120000 € par an. Le surplus, lui, il est réinvesti. Voici une simulation sur 20 ans. L'hypothèse de départ est de 4,5 million d'euros. Le rendement annuel moyen est de 6,95 %. Prélèvement annuel est de 120000 € après fiscalité. Au bout de 20 ans, le capital atteint 9,2 million d'euros. Thomas aura prélevé 2,4 million d'euros cumulé pour vivant. Son capital aura pourtant plus que doublé. Pourquoi ? Et bien tout simplement parce que le rendement du portefeuille de 6,95 % est supérieur au taux de prélèvement d'environ 2,7 %. Le capital se reconstitue plus vite qu'il n'est consommé. C'est la magie des intérêts composés. Et c'est aussi la raison pour laquelle Thomas a structuré, consolidé et optimisé pendant 26 ans. Son parcours n'était pas celui d'un héritier, mais d'un visionnaire humble et travailleur. Aujourd'hui, Thomas est sur un green. Il a transformé 12 années d'études et 26 années d'exercice en une liberté financière définitive pour lui et sa famille d'aujourd'hui mais aussi de demain.
[00:31:08] Merci d'avoir regardé la vidéo jusqu'au bout. Si vous avez au moins 500000 € à placer, alors vous aurez peut-être besoin des services de Finary One. Finary One, c'est le service de gestion privée de Finary. Votre patrimoine est suivi par une équipe d'anciens banquiers privés et de familiers aligné avec l'approche Finary. Notre rémunération est transparente et alignée avec vos intérêts. Vous êtes accompagné sur le long terme par nos conseillers financiers qui construisent avec vous une stratégie patrimoniale sur mesure et calibré selon vos objectifs. Notre approche est dite cœur satellite, un cœur solide avec des ETF, des fonds diversifiés aux frais minimum puis des satellites à plus fort potentiel comme le private equity, l'infrastructure, les stratégies long short ou encore des clubs d'immobilier. Le tout avec un dépôt au sein de la holding des particuliers, l'assurance du luxembourgeois. Finary One, c'est l'alternative sérieuse aux banques privées traditionnelles. Pour en savoir plus, cliquez sur le lien en description ou scanner le QR code qui s'affiche à l'écran. En attendant, je souhaite de bons investissements et je vous dis à très bientôt sur Finary.
